中國(guó)投資人(rén)正在價位的(de)高(gāo)點大(dà)舉收購(gòu)美(měi)國(guó)房(fáng)地(dì)産項目，他(tā)們會(huì)重演•25年(nián)前日(rì)本在美(měi)投資的(de)悲劇(jù)嗎(ma)？
Peter·Fuhrman 王岩松/文(wén)
美(měi)國(guó)本土(tǔ)最大(dà)的(de)産業(yè)——房(fáng)地(dì)産業(yè)中有(yǒu)越來(lái)越多(duō)的(de)重量級投資人(rén)開(kāi)始認定這(zhè)個(gè)行(xíng)業(yè)的(de)曆史正在重演。他(tā)們相(xiàng)信目前大(dà)量湧入的(de)中國(guó)投資者會(huì)像25年(nián)前跑來(lái)美(měi)國(guó)投資房(fáng)地(dì)産的(de)日(rì)本人(rén)一(yī)樣₩狂熱(rè)地(dì)買買買，然後，在可(kě)預見(jiàn)的(de)未來(lái)，賠掉大(dà)部分(fēn)身(shēn)家(jiā)。
當年(nián)，他(tā)們隻是(shì)把大(dà)樓以浮誇的(de)價格賣給頭腦(nǎo)發熱(rè)的(de)日(rì)本人(rén)，然後以白(bái)菜價從(cóng)沒 有(yǒu)得(de)到(dào)預期回報(bào)又(yòu)急需資金(jīn)的(de)日(rì)本人(rén)手中将大(dà)©樓買回。一(yī)買一(yī)賣間(jiān)，日(rì)本人(rén)損失而美(měi)國(guó)人(rén)獲益——他(tā)們從(cóng)中賺取了(le)超過100億美(měi )元。
現(xiàn)在，中國(guó)的(de)投資人(rén)正像1988年(nián)至1993年(nián)間(j₩iān)的(de)日(rì)本人(rén)一(yī)樣争先恐後地(dì)湧入美(měi)國(guó)購(₽gòu)買房(fáng)地(dì)産。這(zhè)一(yī)切都(dōu)似曾相(xiàng)識。
這(zhè)些(xiē)中國(guó)投資者的(de)投資多(duō)集中在紐約、舊(jiù)金(jīn)山(shān)和(hé)洛杉矶三個(gè)區(qū)域，并且隻投資一(yī)類地(dì)産—≠—大(dà)型地(dì)标商業(yè)大(dà)樓和(hé)地(dì)标地(dì)塊開(kāi)發。他(tā)們在短(duǎn)時(shí)間(jiān)內(nèi)就(ji'ù)将曼哈頓寫字樓的(de)價格推到(dào)創紀錄的(de)高(gāo)點，均價超過1400美(měi)π元每平方尺，約每平方米10萬元人(rén)民(mín)币。
中國(guó)投資人(rén)到(dào)底已經在美(měi)國(guó)房(fáng)地(dì)産領域花(huā)了(le)多(duō)少(shǎo)錢(qiá$n)？确切的(de)數(shù)據不(bù)得(de)而知(zhī)。很(hěn)多(duō)中國(guó)投資人'(rén)并非使用(yòng)正規渠道(dào)換來(lái)的(de)美(měi)元進行(xíng)投資。據美(měi)國(guó)頂級的(de)亞洲研♣究機(jī)構亞洲協會(huì)（Asia Society）最新調查稱，他(tā)們估計(jì)2010年(nián)至2015年(nián)間≈(jiān)中國(guó)投資人(rén)至少(shǎo)花(huā)費(fèi)了(le)1350億美(měi)元在美(měi)國(guó)房(fáng)地(dì)産。另有(yǒu)一(yī) 些(xiē)業(yè)內(nèi)專家(jiā)計(jì)算(suàn)在過去(qù)的(de)一(yī)年(nián)，中國(guó)人(ré$n)購(gòu)買美(měi)國(guó)商業(yè)物(wù)業(yè)的(de)總額增長(cháng)超過400％。
中國(guó)人(rén)去(qù)年(nián)成為(wèi)世界上(shàng)最大(dà)的(d☆e)商業(yè)地(dì)産市(shì)場(chǎng)——紐約曼哈頓商業(yè)物(wù)業(yè)的(de)最大(dà)買家(jiā)。÷雖然中國(guó)公司的(de)跨境并購(gòu)一(yī)直占據主流媒體(tǐ)的(de)頭版頭條，然而♣真實情況是(shì)，中國(guó)人(rén)“走出去(qù)”的(de)時(shí)候，買不(bù)動産的(de)花(huā)費(fèi)遠(yuǎn)超過買公司的(de)支出。
毫無疑問(wèn)，今年(nián)中國(guó)人(rén)在美(měi)國(guó)房(fáng)地(dì)産領域的(de)投資金(jīn)額 将會(huì)再創新高(gāo)。中國(guó)人(rén)壽、中投、綠(lǜ)地(dì)、信達都(dōu)已經公布它們在曼哈σ頓完成了(le)巨額交易。
無論是(shì)中國(guó)的(de)機(jī)構投資人(rén)還(hái)是(shì)個(gè)人(rén)，他(tā)們相(↓xiàng)信，人(rén)民(mín)币會(huì)進一(yī)步對(duì)美(měi)元貶值，現(xiàn)在将手中的(de)人(rén)λ民(mín)币換成美(měi)國(guó)的(de)物(wù)業(yè)是(shì)其資産保值增值的 (de)手段，這(zhè)筆(bǐ)投資最終會(huì)随著(zhe)人(rén)民(mín)币的(de)貶值而獲利。
狂熱(rè)的(de)中國(guó)買家(jiā)
“中國(guó)價格”在美(měi)國(guó)獲得(de)了(le)新的(de)定義。曾經，它意味著(zhe)中國(guó)制(zhì)造的(de)産品要(yδào)比本土(tǔ)制(zhì)造至少(shǎo)便宜三分(fēn)之一(yī)；現(xiàn)在，它意味著(zhe)本↕土(tǔ)物(wù)業(yè)可(kě)以至少(shǎo)33％的(de)溢價賣給中國(guó)買家(jiā)。λ
最近(jìn)一(yī)段時(shí)間(jiān)，美(měi)國(guó)地(dì)産行(xíng)業(yè)±的(de)從(cóng)業(yè)人(rén)員(yuán)都(dōu)陷入了(le)狂熱(rè)，他(tā)們極盡所能(néng)地(dì)吸引來(lái)自(zì)中國®(guó)的(de)投資人(rén)。最大(dà)的(de)幾家(jiā)地(dì)産中介商都(dōu)在大(dà)量招聘會(huì)說(shuō)普通(tōng)話(huà)的(de)人(ré♣n)員(yuán)，并為(wèi)每個(gè)項目準備精美(měi)的(de)中文(wén)資料，一(yī)些(xiē)大(dà)型項目甚至首先展示給中國(guó)潛在買家&(jiā)。就(jiù)像25年(nián)前的(de)日(rì)本人(rén)一(yī)樣，中國(guó)投資人(rén)已經獲得(de)了(le")出手豪闊的(de)江湖(hú)聲譽——中國(guó)人(rén)願意以超過其他(tā)外(wài)資買家(jiā)25％，超過本土(tǔ)買家(jiā)40％的(de)價格購(gòu)買任何标志(zhì)™性物(wù)業(yè)。
18個(gè)月(yuè)以前，在美(měi)國(guó)幾乎沒有(yǒu)人(rén)知(zhī)道(dào)安邦的(de)名字。現(xiàn)在₩，他(tā)們是(shì)所有(yǒu)美(měi)國(guó)地(dì)産商的(de)最理(lǐ)想交$易方。去(qù)年(nián)，安邦保險支付20億美(měi)元收購(gòu)紐約華爾道(dào)夫酒店(diàn)。賣方是(shì)鼎鼎大(dà)名的(de) 黑(hēi)石集團，世界最大(dà)也(yě)是(shì)最成功的(de)地(dì)産投資機(jī)構。在美(měi)國(guó)♦投資界有(yǒu)一(yī)條金(jīn)規鐵(tiě)律：如(rú)果賣方是(shì)黑(hēi)石，那(nà)麽買方一(yī)定是(shì)溢價交易了(le)。
基于安邦的(de)收購(gòu)價格和(hé)華爾道(dào)夫目前的(de)盈利水(shuǐ)平計(jì)算(suàn)，安邦的(de)回報(bào)率極有(yǒu)可(kě)能(néng)♦低(dī)于2.5％。而美(měi)國(guó)本土(tǔ)的(de)投資人(rén)對(duì)項目的(de)回報(bào)率要(yào)求通(tōng)常是(shì)這(zhè)φ個(gè)數(shù)目的(de)兩倍，即超過5％。
安邦的(de)盈利計(jì)劃是(shì)将酒店(diàn)的(de)部分(fēn)客房(fáng)改成高(gāo)級公寓。在β公布了(le)這(zhè)個(gè)改造計(jì)劃後，安邦不(bù)得(de)不(bù)為(wèi)酒店(diàn)的(de)工(gōng)會(huì)員(yuán)工(¥gōng)支付1.49億美(měi)元的(de)“補償”以得(de)到(dào)他(tā)們的(de)批準。這(zhè)又(yòπu)是(shì)一(yī)個(gè)因不(bù)熟悉當地(dì)法規和(hé)行(xíng)事(shì)慣例而造成額外(wài)損失的(de)案δ例。曼哈頓區(qū)域的(de)酒店(diàn)員(yuán)工(gōng)工(gōng)會(huì)是(shì$)美(měi)國(guó)勢力最強的(de)工(gōng)會(huì)之一(yī)。算(suàn)上(shàng)這(zhè)筆(bǐ)費(fèi)用(yòng)，安邦本已不(bù)高(γgāo)的(de)回報(bào)率恐怕又(yòu)要(yào)降低(dī)一(yī)些(xiē)了(le)。
今年(nián)早些(xiē)時(shí)候，黑(hēi)石公布将旗下(xià)16家(jiā)酒店(diàn)打₹包以65億美(měi)元的(de)價格出售給安邦。黑(hēi)石在此公告發布的(de)三個(gè)多(duō)月(yuè)前才剛剛以60億美(měi)元的(de)價格将這(αzhè)些(xiē)資産購(gòu)入。安邦的(de)董事(shì)長(cháng)吳小(xiǎo)晖将黑(hēi)石的≈(de)主席Steve Schwarzman——美(měi)國(guó)投資界最有(yǒu)影(yǐng)響力也(yě)是(shì)最具傳奇的(de)人(r®én)物(wù)之一(yī)，稱為(wèi)他(tā)的(de)好(hǎo)朋(péng)友(yǒu)。
沒有(yǒu)最高(gāo)，隻有(yǒu)更高(gāo)。另外(wài)一(yī)家(jiā)來(lái)自(z£ì)中國(guó)的(de)保險公司，陽光(guāng)保險，以平均200萬美(měi)元每個(gè)房(fáng)間(jiān)的(de)創紀錄價格∞收購(gòu)了(le)曼哈頓的(de)一(yī)家(jiā)叫Baccarat的(de)精品豪華酒店(diàn)。這(zhè)目前仍是(shì)美(měi)國(guó)酒店(diàn±)交易史上(shàng)的(de)最高(gāo)單房(fáng)價格。以該價格計(jì)算(suàn)•，陽光(guāng)保險如(rú)果要(yào)實現(xiàn)4％的(de)回報(bào)率，這(zhè)家(jiā)酒店(diàn)的(de)房(fáng)費(fèi)需要(yào)超過幾乎美™(měi)國(guó)任何一(yī)家(jiā)酒店(diàn)的(de)平均房(fáng)費(fèi)。
紐約最著名的(de)酒店(diàn)，廣場(chǎng)酒店(diàn)（the Plaza），現(xiàn)在也(yě )在叫價出售。四年(nián)前買下(xià)該酒店(diàn)的(de)印度人(rén)正在面臨破産危機(jī)。毫無疑問(wèn)€，他(tā)們也(yě)在盡其所能(néng)地(dì)尋找中國(guó)買家(jiā)，我們已經看(kàn)過他(tā)們的(de)項目資料。在我們看(kàn)來(lái)，大(dà)概隻有(αyǒu)瘋子(zǐ)才會(huì)接受印度人(rén)7億美(měi)元的(de)叫價。
日(rì)本人(rén)的(de)前車(chē)之鑒
美(měi)國(guó)市(shì)場(chǎng)普遍認為(wèi)，中國(guó)人(rén)正在價位的(de)高(gāo)點大(dà)舉收購(gòu)。交易價格已經高(gāo)到(dào)了(le)無法用(yòng)基本經濟學原理(lǐ)解釋的(de)程度。
目前很(hěn)多(duō)向中國(guó)買家(jiā)展示的(de)大(dà)樓的(de)叫價已經是(shì)“負杠杆”的(de)非正常價格✔，即大(dà)樓的(de)租金(jīn)回報(bào)率甚至低(dī)于抵押貸款的(de)利率。這(zhè)和(hé)上(shàng)世紀80年(nián)代的(de)情況很(hěn)像——¶日(rì)本人(rén)支付了(le)如(rú)此高(gāo)的(de)收購(gòu)價格，以緻除了(le)物(wù)業(yè)價格持續走強外(wài)，沒有(♦yǒu)任何其他(tā)獲利辦法。而當時(shí)幾乎沒有(yǒu)美(měi)國(guó)本土(tǔ)投資人(rén)認ε為(wèi)不(bù)動産價格會(huì)持續走強。這(zhè)也(yě)是(shì)為(wèi)什(shén)麽有(yǒu)如( rú)此多(duō)的(de)本土(tǔ)地(dì)産商急切地(dì)要(yào)把物(wù)業(yè)脫手給中國(guó)買家(jiā)。
現(xiàn)如(rú)今，說(shuō)服美(měi)國(guó)賣家(jiā)公平對(duì)待中國(guó)買家(jiā)是(shì)個(gè)不(bù)小(xiǎo)的(de)挑戰，∑這(zhè)不(bù)僅僅體(tǐ)現(xiàn)在交易價格的(de)過分(fēn)提價，關鍵的(de)交易條款也(yě)往往會(huìσ)被賣方精明(míng)的(de)律師(shī)“精心”設計(jì)一(yī)番。美(měi)國(guó)的(de)房(fáng)地(dì)産的(de)法律法規非常複雜(zá♣)，一(yī)個(gè)不(bù)小(xiǎo)心就(jiù)可(kě)能(néng)接了(le)個(βgè)“燙手山(shān)芋”。
如(rú)今的(de)中國(guó)地(dì)産投資人(rén)确實貌似25年(nián)前的(de)日(rì)本投資人(rén)，但δ(dàn)兩者也(yě)有(yǒu)很(hěn)大(dà)不(bù)同。中國(guó)的(de)投資人(rén)更理(lǐ)性、更慎重，更職業(yè)化(huà)地(dì)評估美(m®ěi)國(guó)地(dì)産投資機(jī)會(huì)。同時(shí)，他(tā)們可(kě)以從(cóng)過往日(rì)本投資者的(de)慘痛失敗中吸取經驗。
25年(nián)前，美(měi)國(guó)的(de)主流經濟學家(jiā)們大(dà)都(dōu)相₹(xiàng)信日(rì)本投資人(rén)蜂擁購(gòu)買美(měi)國(guó)标志(zhì)性物(wù)業(yè)證明(míng)了(le)日(rì)本将很(hěn)≈快(kuài)超越美(měi)國(guó)成為(wèi)世界第一(yī)大(dà)經濟體(tǐ)。但(dàn)是(sh™ì)，現(xiàn)在看(kàn)來(lái)，無節制(zhì)收購(gòu)美(měi)國(guó)物(wù)業(yè)正是(shì)®壓垮當年(nián)日(rì)本經濟的(de)最後一(yī)根稻草(cǎo)。
日(rì)本的(de)本土(tǔ)股票(piào)市(shì)場(chǎng)和(hé)房(fáng)地(dì)産跌幅超過70％，并且至今沒有(yǒu)恢複。GDP驟減，工(gōng)資下(x↑ià)降。日(rì)本的(de)銀(yín)行(xíng)，戴著(zhe)當時(shí)世界上(shàng)最大(dà)的(de)銀(yín)行(xíng)體(t↕ǐ)系的(de)桂冠，紛紛陷入瀕于破産的(de)窘境，損失超過7000億美(měi)元。為(wèi)了(le)阻止經濟的(de)進一(yī)步下(xià)滑，日(rì)本政府采取了(<le)大(dà)幅舉債巨額投資的(de)極端經濟政策。日(rì)本是(shì)今天世界穩定經濟體(tǐ)中負債率最高(gāo)的(de)國(guó)家(jiā)，負債總額接近(jìn)其GDP的 (de)2.5倍。25年(nián)來(lái)，日(rì)本從(cóng)世界上(shàng)最有(yǒu)影(yǐng)響力、最受推崇的(de)經濟體(tǐ)淪為(wèi)最病↓入膏肓的(de)經濟體(tǐ)之一(yī)。
沒有(yǒu)哪個(gè)交易比1989年(nián)包括12棟商業(yè)大(dà)廈的(de)紐約洛克菲勒中心的(de)換手更能ε(néng)清楚地(dì)揭示日(rì)本人(rén)投資美(měi)國(guó)房(fáng)地(dì)産時(shí)所犯的(de)錯(cuò)誤了(le)。
這(zhè)個(gè)建于上(shàng)世紀30年(nián)代的(de)壯觀樓群一(yī)直是(shì)世界♣最頂級的(de)高(gāo)端物(wù)業(yè)之一(yī)。1989年(nián)，三菱集團的(de)上(shàng)市(shì)±地(dì)産公司三菱地(dì)産從(cóng)洛克菲勒家(jiā)族手中以14億美(měi)元的(de$)價格收購(gòu)該處物(wù)業(yè)的(de)大(dà)多(duō)數(shù)股權。當時(shí)，洛克菲勒家(jiā)族急需現↕(xiàn)金(jīn)，和(hé)當時(shí)大(dà)多(duō)數(shù)業(yè)主一(yīπ)樣，去(qù)日(rì)本尋找報(bào)價最高(gāo)的(de)買家(jiā)。三菱，當時(shí)是(shì)如(r∑ú)此擔心半路(lù)殺出程咬金(jīn)影(yǐng)響交易，急切地(dì)向洛克菲勒家(jiā)族報(bào)出了(le)附帶優先購(gòu)買權的(de)÷超高(gāo)價格。他(tā)們很(hěn)快(kuài)就(jiù)完成了(le)收購(gòu)，之後又(yòu)投資了(l™e)5億美(měi)元升級改造該樓群。日(rì)本人(rén)當時(shí)的(de)判斷是(shì)：曼哈頓第€五大(dà)道(dào)上(shàng)的(de)物(wù)業(yè)屬于稀缺資源，總是(shì)在升值。
但(dàn)是(shì)，三菱并沒有(yǒu)在曼哈頓管理(lǐ)大(dà)型商業(yè)物(wù)業(yè)的(×de)經驗。他(tā)們的(de)預測模型中以從(cóng)未在曼哈頓發生(shēng)過的(de)大(dà)幅租金®(jīn)上(shàng)漲為(wèi)測算(suàn)基礎。另外(wài)，吸引很(hěn)多(duō)日(rì)本公司入駐 的(de)計(jì)劃也(yě)未能(néng)如(rú)願發生(shēng)。洛克菲勒中心開(kāi)始虧損。到(dào)了(le)1995年(nián)，已有(yǒ♦u)超過6億美(měi)元的(de)拖欠貸款，洛克菲勒中心申請(qǐng)破産。三菱損失了(le)幾乎全部的(de♠)投資，同時(shí)，日(rì)本人(rén)還(hái)要(yào)給美(měi)國(guó)政府支付一(yī)←筆(bǐ)巨額的(de)稅務懲罰金(jīn)。
最後一(yī)個(gè)由精明(míng)的(de)美(měi)國(guó)投資人(rén)組成的(de)财團買下(xià)了₽(le)申請(qǐng)破産的(de)洛克菲勒中心。今天，如(rú)果該樓群要(yào)出售的(de)話(huà)，市(shì)場(chǎng)價格至少(shǎo∞)為(wèi)80億美(měi)元。
當年(nián)日(rì)本人(rén)犯下(xià)了(le)幾個(gè)錯(cuò)誤：收購(gòu)價格太高(gāo)；借款金(jīn)額太多(duō)；特别是(s¥hì)因為(wèi)對(duì)市(shì)場(chǎng)的(de)不(bù)熟悉，财務預測做(zuò)得(de)過于樂(yuè)觀。并且，絕大(dà)多(duō)數(shù)情>況下(xià)，他(tā)們僅作(zuò)為(wèi)被動的(de)物(wù)業(yè)持有(yǒu)者進場(chǎng)←，沒有(yǒu)積極和(hé)聰明(míng)的(de)改造計(jì)劃；另外(wài)，他(tā)們的(de)投資還(hái)大(dà)都(dōu)僅僅局限于收購(gòu)紐約、舊×(jiù)金(jīn)山(shān)和(hé)洛杉矶的(de)地(dì)标建築，沒有(yǒu)平衡的(de)投資組合，風(fē±ng)險過于集中。
如(rú)何為(wèi)投資上(shàng)保險
據亞洲協會(huì)數(shù)據顯示，中國(guó)投資人(rén)在美(měi)國(guó)買入的(de)物(wù)業(yè)中超過70％局限在紐約、舊(jiù)金≥(jīn)山(shān)和(hé)洛杉矶。如(rú)果加上(shàng)矽谷和(hé)橘郡這(zhè)兩個(gè)洛≤杉矶和(hé)舊(jiù)金(jīn)山(shān)附近(jìn)的(de)高(gāo)端社區(qū)，這(zhè)個(gè)數(shù)字要(yào)超過85％≤。這(zhè)些(xiē)被中國(guó)人(rén)“看(kàn)上(shàng)”的(de)區(qū)域裡(lǐ)的(de)物(wù)業(yè)的(de)價格現(xiàn)在都(dōu)達到φ(dào)了(le)其創紀錄的(de)高(gāo)值。但(dàn)是(shì)，中國(guó)的(de)投資 人(rén)可(kě)能(néng)不(bù)清楚的(de)是(shì)，這(zhè)些(xiē)區(qū)域也(yě)正是(shì$)美(měi)國(guó)地(dì)方政府監管最強的(de)區(qū)域，很(hěn)難獲得(de)新建批準或更改物(wùδ)業(yè)使用(yòng)用(yòng)途。這(zhè)無疑會(huì)給不(bù)熟悉情況就(jiù)貿然進入的(de)外(wài)來(lái)人(rén)增加未預料的(de)風(f ēng)險和(hé)支出。
完全不(bù)難理(lǐ)解為(wèi)什(shén)麽中國(guó)人(rén)喜歡到(dào)這(zhè)幾個(gè)地(d•ì)方購(gòu)置物(wù)業(yè)。那(nà)裡(lǐ)有(yǒu)最多(duō)的(de)海(hǎi)外(wài)華人(rén)，最頻(pín)繁的(de)中美(měi)間(jβiān)航班，最深入地(dì)與中國(guó)經濟的(de)合作(zuò)等等。當然，那(nà)裡(lǐ)也(yě)是(shì)₽非常适合旅遊和(hé)居住的(de)地(dì)方。
但(dàn)事(shì)實上(shàng)，這(zhè)正是(shì)當年(nián)日(rì)本人(rén)使用(yòng)過并使其造成巨大(dà)損失的(de)投資邏輯——這(zhè)幾個(gè®)地(dì)方也(yě)是(shì)美(měi)籍日(rì)裔的(de)聚居地(dì)。快(kuài)速浏覽一(yī)下∏(xià)世界的(de)經濟發展史，大(dà)概沒有(yǒu)哪個(gè)地(dì)方比紐約和(hé)加州從(cóng)冒進的(φde)外(wài)來(lái)投資人(rén)手裡(lǐ)賺的(de)錢(qián)更多(duō)了(le)。
現(xiàn)在，美(měi)國(guó)最大(dà)的(de)地(dì)産商大(dà)都(dōu)在出售其手中的(de)紐約≤和(hé)加州的(de)物(wù)業(yè)，然後在美(měi)國(guó)其他(tā)的(de)新興區(qū)域投資， 以獲得(de)更好(hǎo)的(de)投資回報(bào)。如(rú)今美(měi)國(guó)絕大(dà)部分(fēn)的(de)GDP和(hé)就(jiù)業(y±è)增長(cháng)來(lái)自(zì)于南(nán)方的(de)幾個(gè)州，特别是(shì)得(↑de)克薩斯、亞利桑那(nà)和(hé)佛羅裡(lǐ)達。而以風(fēng)險-回報(bào)計(jì)算(suàn)，其中最具吸引力的(de)地(dì)産市(shì)場(chǎng)是(s↔hì)在南(nán)方的(de)幾個(gè)中小(xiǎo)型城(chéng)市(shì)，比如(rú)得(de)州的(de)奧斯汀和(hé)北(běi)卡羅來(láiδ)納州的(de)夏洛特。
聰明(míng)的(de)中國(guó)投資人(rén)似乎也(yě)應該向靈敏狡猾的(de)美(m≈ěi)國(guó)同行(xíng)學習(xí)，從(cóng)紐約和(hé)加州分(fēn)分(fēn)心，關注一(yī)下(xià)這(zhè)些(xiē)快(kuài)速增長(÷cháng)的(de)市(shì)場(chǎng)。
另外(wài)一(yī)個(gè)為(wèi)投資上(shàng)保險的(de)策略是(shì)與本土(tǔ)有(yǒu)良好(hǎo)聲譽的(de)業(yè)內π(nèi)公司合作(zuò)。日(rì)本人(rén)當時(shí)都(dōu)是(shì)獨往獨來(lái)，從(cóng)頭學著(zhe)怎麽買，怎麽租，怎麽管理(lǐ)，怎麽赢利，結果交了( le)巨額的(de)學費(fèi)後，飲恨而退。中國(guó)的(de)投資人(rén)顯然靈活多(duō)變很(hěn)多(duō)，在最初的(de)單獨嘗試結果 不(bù)甚理(lǐ)想後，複星、海(hǎi)航、萬科(kē)和(hé)人(rén)壽在其最近(jìn)完成的(de)曼哈頓項目中都(dō®u)選擇了(le)與本土(tǔ)實力地(dì)産商合作(zuò)。
同時(shí)，另外(wài)一(yī)個(gè)顯著不(bù)同是(shì)，當時(shí)日(rì)本在美(měi)國(guó)地(dì)産領域的(≤de)投資幾乎全部來(lái)自(zì)其本國(guó)的(de)銀(yín)行(xíng)、保險公司和(hé)地(dì)産商。£而中國(guó)人(rén)的(de)投資大(dà)多(duō)來(lái)自(zì)于個(gè)人(rén)在美(měi)國(guó)購(gòu)買住宅或 小(xiǎo)型物(wù)業(yè)。亞洲協會(huì)的(de)報(bào)告中提到(dào)，在過去(qù)的(de)一(yī)'年(nián)，中國(guó)人(rén)在美(měi)國(guó)花(huā)費(fèi)總計(jì)286億美(měi)元用(yòng)于購(gòu)買住宅。這(zhè)個(<gè)數(shù)字是(shì)中國(guó)機(jī)構投資人(rén)同期在美(měi)房(fáng)地(dì)産投資總額的(de)兩倍多(duō )。
在美(měi)國(guó)絕大(dà)部分(fēn)區(qū)域，住宅價格還(hái)沒有(yǒu)恢複到(dào)2008年(nián)金(jīn)融危機↔(jī)之前的(de)高(gāo)值。同時(shí)，每年(nián)的(de)抵押貸款是(shì)可(kě)以從(cóng)•收入中扣除以降低(dī)應納稅收入額的(de)。連帶好(hǎo)處是(shì)，小(xiǎo)孩可(≥kě)以進入美(měi)國(guó)的(de)免費(fèi)公立教育系統，毫無疑問(wèn)，中國(guó)人(rén)以最快(kuài)的(de)速度搞清楚美(měi)國(guó)最好(hǎo♦)的(de)公立學校(xiào)在哪裡(lǐ)。
另外(wài)一(yī)大(dà)筆(bǐ)來(lái)自(zì)中國(guó)的(de)錢(qián)，去(qù)年(nián)δ有(yǒu)差不(bù)多(duō)100億美(měi)元，通(tōng)過美(měi)國(guó)政府的(de)投資移民(mín)計(jì)劃EB-5流向了(le)美(měi)國(gu↑ó)地(dì)産。該計(jì)劃的(de)規定是(shì)在經政府審核批準的(de)區(qū)域或項目♠投資50萬美(měi)元，本人(rén)和(hé)配偶及子(zǐ)女(nǚ)即可(kě)申請(qǐn✔g)美(měi)國(guó)綠(lǜ)卡。每年(nián)有(yǒu)1萬個(gè)EB-5投資移民(mín)的(de)綠(lǜ)卡名額。過去(qù)兩年(nián)，90％的(de)EB-5綠(lΩǜ)卡被中國(guó)投資人(rén)拿(ná)到(dào)。
EB-5計(jì)劃的(de)初衷是(shì)在美(měi)國(guó)最欠發達的(de)區(qū)域增加投資和(hé)就(∞jiù)業(yè)人(rén)數(shù)。但(dàn)是(shì)，一(yī)些(xiē)美(měi)國(g←uó)最大(dà)的(de)地(dì)産商，與他(tā)們精明(míng)的(de)律師(shī)團隊一(yī)起，尋找、搭建并“§巧妙”利用(yòng)法律漏洞，使得(de)他(tā)們可(kě)以将EB-5的(de)極低(dī)成本的(de)資金(jīn)用(yòng)在他(t§ā)們高(gāo)收益的(de)地(dì)産項目上(shàng)，而這(zhè)些(xiē)項目大(dà)多(duō)數(shù)在紐約、芝加哥(gē)和(hé)洛杉矶等發達地(dì)區(qū)α。這(zhè)與EB-5計(jì)劃的(de)初衷南(nán)轅北(běi)轍。美(měi)國(guó)國(guó)會(huì)正在討(tǎo)論是(shì)否要(yào)因此♣改革或完全取消EB-5計(jì)劃。
到(dào)目前為(wèi)止，中國(guó)人(rén)無疑是(shì)EB-5最大(dà)的(de)資金(jīn)來(lái)源。即便如(rú)此，EB-5的(de)改革或取消對(d uì)中國(guó)投資人(rén)來(lái)說(shuō)恐怕也(yě)是(shì)好(hǎo)消息。
EB-5不(bù)僅沒有(yǒu)實現(xiàn)其預定的(de)刺激欠發達區(qū)域經濟發展的(de)目标，其相(xiàng)關機(jī)構利欲熏心的(de)操作(zuò)方式即便是(shì)÷在中國(guó)國(guó)內(nèi)也(yě)飽受诟病。美(měi)國(guó)很(hěn)多(duō)大(dà)Ω型地(dì)産商為(wèi)給其帶來(lái)大(dà)量中國(guó)土(tǔ)豪資源的(de)中介機(jī)構 支付高(gāo)額獎勵。這(zhè)些(xiē)中介機(jī)構大(dà)多(duō)沒有(yǒu) 盡職向中國(guó)投資人(rén)全面解釋申請(qǐng)的(de)流程、周期和(hé)失敗率，對(duì)拿(ná)到(dào)美(měi)國(guó≈)綠(lǜ)卡後必須支付的(de)高(gāo)額稅負更是(shì)避而不(bù)談。大(dà)多(duō)數(shù)有(yǒu)中高(gāo)收入的(de)中國(guó)人(rén)，持有 (yǒu)美(měi)國(guó)綠(lǜ)卡并不(bù)是(shì)一(yī)件(jiàn)經濟上(shàng)劃算(suàn)的(de")事(shì)情。
稅負是(shì)在美(měi)國(guó)地(dì)産領域能(néng)否賺錢(qián)的(de)決↓定性因素。外(wài)資投資人(rén)在這(zhè)方面有(yǒu)根本的(de)劣勢，因為(wèi)美(měi)國(guó)政府對(duì)其并非公平對(duì)待。≤特别是(shì)當他(tā)們出售持有(yǒu)物(wù)業(yè)（無論是(shì)商業(yè)還∞(hái)是(shì)住宅）時(shí)，都(dōu)需要(yào)支付一(yī)項叫FIRPTA的(de)複雜(zá)的(de)預扣稅。為(wèi)了(le)确保外✔(wài)資投資人(rén)全額繳稅，美(měi)國(guó)政府要(yào)求買方隻支付85％的(de)款項給外(wài)資賣方，其餘15％要(yào)打到(dào)美(měi)國(gu>ó)國(guó)內(nèi)收入署（IRS）的(de)賬戶上(shàng)。要(yào)拿(ná)到(dào)這(zhè)餘下(xià)的(de)15％的(de)交易款可(kě)不>(bù)是(shì)一(yī)件(jiàn)很(hěn)容易的(de)事(shì)，外(wài)資賣方必須要(yào)向IRS證明(míng)自(zì)己已經足額繳稅，而隻有(yǒ≥u)IRS被提交的(de)證據說(shuō)服了(le)，才會(huì)放(fàng)回這(zhè)筆(bǐ)錢(qián)。
在美(měi)國(guó)，大(dà)多(duō)數(shù)地(dì)産投資人(rén)經常使用(yòng)不(bù)動産投資信托（REεIT）這(zhè)一(yī)類針對(duì)地(dì)産領域的(de)特殊稅收優惠公司架構來(lái)買賣和(hé)持有(yǒu)物(wù)業(yè)。這(zhè)種架構可(kě→)以極大(dà)地(dì)減少(shǎo)稅負。REIT無需支付公司的(de)所得(de)稅，因為(wè₽i)依據監管要(yào)求，REIT要(yào)将其收益的(de)至少(shǎo)90％分(fēn)發給股東(dōng)。
REIT的(de)搭建也(yě)并不(bù)十分(fēn)複雜(zá)，到(dào)目前為(wèi)止，中國(guó)的(de)投資人(rén)還(hái)沒有(yǒu)使用(yòng)過這(zhè₹)一(yī)有(yǒu)效的(de)減稅工(gōng)具——這(zhè)是(shì)頗為(wèi)可(k≥ě)惜的(de)。充分(fēn)利用(yòng)美(měi)國(guó)的(de)法規，合理(lǐ)合法地(dì)減稅，是(shì)在美(měi)國(guó)投資的(de)必要(yào)手"段，地(dì)産行(xíng)業(yè)因為(wèi)稅負最高(gāo)，更應如(rú)此。
當年(nián)的(de)日(rì)本投資人(rén)和(hé)如(rú)今的(de)中國(guó)投資人(rén)另外(wài)一(yī)個(gè)重要(yào)的(de)不(bù)同點是(shì)：中國(guó)投資人(rén)不(bù)大(dà)可(kě)能(néng)像日(rì)本人(✘rén)在1995年(nián)至2000年(nián)間(jiān)那(nà)樣将其手中大(dà)多(duō)數(shù)的(de)美(měi)國(guó)物(wù)業(yè)δ匆忙抛售。我們與之交談過的(de)中國(guó)投資人(rén)都(dōu)表示對(duì)其美(měi)國(guó)物(wù)業λ(yè)有(yǒu)著(zhe)長(cháng)期持有(yǒu)的(de)計(jì)劃，即便其市(shì)場(chǎng)價格持平甚至 起跌。
這(zhè)樣的(de)“長(cháng)久打算(suàn)”事(shì)實上(shàng)是(shì)在美(měi)中國(gu←ó)投資人(rén)的(de)顯著競争優勢。如(rú)果美(měi)國(guó)地(dì)産業(yè)有(yǒu)缺點的(de)話σ(huà)，那(nà)就(jiù)是(shì)很(hěn)少(shǎo)有(yǒu)業(yè)主持有(yǒu)物(wù)業(yè)超¶過10年(nián)。大(dà)多(duō)數(shù)的(de)業(yè)內(nèi)公司，比如(rú)黑(hēi)石↕，在華爾街(jiē)嚴厲的(de)審視(shì)下(xià)，他(tā)們需要(yào)不(bù)斷地(dì)買賣物(wù)業(yè)，以給投資人(rén)及時(shí)的(d®e)回報(bào)。這(zhè)樣的(de)市(shì)場(chǎng)氛圍下(xià)，就(jiù)會(huì)₽出現(xiàn)一(yī)些(xiē)适于長(cháng)期持有(yǒu)的(de)收購(gòu)機(jī)會(huì)，這(zhè)時(shí)聰明(míng)的(de)中國&(guó)投資人(rén)就(jiù)會(huì)從(cóng)長(cháng)期投資策略中獲得(de)穩健的(de)收益，即便是(shì)物(wù) 業(yè)本身(shēn)的(de)市(shì)場(chǎng)價格并沒有(yǒu)顯著提升。
美(měi)國(guó)人(rén)口中有(yǒu)越來(lái)越高(gāo)比例的(de)超過65歲的(de)高(gāo)齡老÷(lǎo)人(rén)，随著(zhe)國(guó)家(jiā)的(de)整體(tǐ)老(lǎo)齡化(huà)，美(měi)國(guó)的(de)↓生(shēng)物(wù)和(hé)制(zhì)藥公司，每年(nián)都(dōu)在增加其在老(lǎo)年(nián)慢(màn)性病領域的(de)研發投入，特"别是(shì)神經退行(xíng)性疾病奧茲海(hǎi)默症和(hé)帕金(jīn)森(sēn)等。逐年(nián)增長(cháng)的(de)研發投入自(zì)然需δ要(yào)相(xiàng)應的(de)研發場(chǎng)所。如(rú)今美(měi)國(guó)急缺¶新建的(de)頂級生(shēng)物(wù)醫(yī)藥研究設施。這(zhè)些(xiē)場(chǎnεg)所需要(yào)特别的(de)構架和(hé)通(tōng)風(fēng)系統，也(yě)需要(yào)建在比較适合居住的(de)區(qū)域，←因為(wèi)每個(gè)設施場(chǎng)所需要(yào)為(wèi)大(dà)約800名－1500名科(kē)學家(jiā)提供舒适的∏(de)辦公室和(hé)實驗室。這(zhè)樣一(yī)個(gè)設施的(de)建造成本大(dà)概要(yào)2億－4億美(měi)元。造價不(bù)菲，但(dàn)是(shì)租金δ(jīn)回報(bào)很(hěn)高(gāo)。因為(wèi)可(kě)以與生(shēng)物(wù)制(zhì)藥公司簽訂長(cháng)期租約，并且租金(jīn)收入都(dō≠u)可(kě)以用(yòng)來(lái)減免稅費(fèi)。
另外(wài)一(yī)個(gè)長(cháng)期投資機(jī)會(huì)是(shì)為(wèi)美✘(měi)國(guó)的(de)大(dà)型上(shàng)市(shì)公司量身(shēn)定制(zhì)修建辦公大(dà)樓，建好 (hǎo)後，與其簽訂長(cháng)期租約。租金(jīn)回報(bào)頗為(wèi)可(kě)觀，且長(cháng)期穩定。↕
在中國(guó)，企業(yè)通(tōng)常是(shì)自(zì)持辦公和(hé)實驗場(chǎng)所✔，上(shàng)市(shì)公司更是(shì)大(dà)多(duō)自(zì)建所有(yǒu)需要(yào)的(de)不(bù)動産，從(cóng)辦公室到(dào)宿舍，一(yī)應俱全，很(h✔ěn)少(shǎo)有(yǒu)常年(nián)依賴租的(de)場(chǎng)地(dì)辦公和(hé)生(shēng)産的(≥de)。但(dàn)是(shì)在美(měi)國(guó)，華爾街(jiē)緊盯著(zhe)上(shàng)市(shì)公司的(de)資産回報(bào)率，資産表中÷不(bù)動産比例過高(gāo)是(shì)這(zhè)些(xiē)上(shàng)市(shì)公司的(de)大(dà)忌。因此往往看(kàn)到(dào)已經規模很(hěn)大(dà)的γ(de)上(shàng)市(shì)公司的(de)辦公和(hé)研發場(chǎng)所都(dōu)是(shì)↔與業(yè)主簽的(de)長(cháng)期租約。
另外(wài)一(yī)個(gè)可(kě)能(néng)适合中國(guó)投資人(rén)的(de)置業(yè)機(jī)會(huì)是(shì)做(zuò)星巴'克等連鎖企業(yè)的(de)房(fáng)東(dōng)。星巴克每年(nián)還(hái)在快(kuài)速增長(chán&g)，并且在尋找更多(duō)的(de)開(kāi)店(diàn)地(dì)點。地(dì)産合作(zuò)夥伴需要(y☆ào)做(zuò)的(de)就(jiù)是(shì)将合适的(de)物(wù)業(yè)買下(xià)，然後與星巴克簽訂15年(≈nián)－20年(nián)的(de)租約，回報(bào)率可(kě)以達到(dào)7％－8.5％。如(rú)果業(yè)主利用(yòng)财務杠杆進行(xíng)收購φ(gòu)，或者依照(zhào)星巴克的(de)要(yào)求新建店(diàn)面，回報(bào)率還(hái)可(kě)以更高(gāo)。該投資的(de)唯一(yī)可(kě)見(jiàn)風(fēng)險大(dà)概就(jiù)是(shì)在未來(lái)的(de)10年(nián)－20年(nián)間(jiān)，每天都(dōu)要(yào)來(láγi)星巴克買咖啡的(de)美(měi)國(guó)2％－3％的(de)人(rén)口突然不(bù)來(lái)星巴克了(le)。這(zhè)樣的(de)“風(fēng)險”在美(měi)國(guó)商業(yè)領域大(dà)概被認為(wèi)是(shì)最低(dī)的(de)風(fēng)險了(le)。
當年(nián)的(de)日(rì)本人(rén)從(cóng)來(lái)沒有(yǒu)探尋和(hé)嘗試過類似÷的(de)長(cháng)期投資穩健回報(bào)策略。他(tā)們隻是(shì)簡單地(dì)花(huā)錢(qián)和(hé)£借錢(qián)購(gòu)買著名的(de)地(dì)标建築，然後被動地(dì)做(zuò)房(fáng)東(dōng)，等待物(wù)業(yè)的(de)升✔值。他(tā)們不(bù)僅損失了(le)金(jīn)錢(qián)，也(yě)損傷了(le)面子(zǐ)。20多(duō)年(nián)過去(qù)後，日(rì)本的(de)主流地(dì)産投資人(rén)，主要(yào)是(shì)大(dà)型保險公司，才漸漸開(kāi)始回 到(dào)紐約投資房(fáng)地(dì)産。
日(rì)本投資人(rén)在30年(nián)前來(lái)到(dào)美(měi)國(guó)自(zì)信滿≥滿地(dì)投資美(měi)國(guó)房(fáng)地(dì)産，以為(wèi)就(jiù)像賣給美(měi)國(guó)人(rén)電(diàn)視(shì)和(hé)汽車(chδē)那(nà)樣簡單，他(tā)們也(yě)會(huì)橫掃美(měi)國(guó)的(de)地(dì)産領域。但(dàn)最後他(tā)們尴尬離(lí)場(chǎng)。而中國(guó)的(de)投資者，看(kàn)起來(lái)可(kě)以做(zuò)得(de)更好(hǎo)。
作(zuò)者為(wèi)China First Capital（中國(guó)首創）董事(shì)長(chλáng)和(hé)COO